Un achat immobilier résulte souvent d’une bonne première impression, voire d’un « coup de cœur ». Vous visitez une maison ou un appartement, et hop ! vous vous dites que c’est le logement qu’il vous faut (après quelques menus travaux d’aménagement ou de rénovation).
Mais attention : vous ne devez pas uniquement vous fier à votre impression, même si elle est excellente. Et même si le propriétaire vous chante les louanges de son bien. À vous de vous faire votre propre avis en visitant les lieux dans leur totalité et en prêtant attention aux moindres détails – qu’il s’agisse du logement lui-même ou de son environnement immédiat.
Pour vous y aider, voici une checklist achat immobilier à emporter avec vous lors de vos visites, pour être sûr de ne rien rater d’essentiel et de savoir poser les questions qui comptent !
Votre checklist achat immobilier point par point
Quelle que soit la nature exacte de votre projet immobilier (acheter une résidence principale ou secondaire, investir dans le locatif), il faut toujours regarder le bien dans le détail pour aller au-delà de la première impression. Ce regard précis doit porter à la fois sur le logement lui-même et sur ce qui l’entoure : immeuble, rues adjacentes, quartier.
Cela n’est vrai que dans l’optique d’un achat dans l’ancien, bien sûr. Si vous envisagez d’acquérir un bien en VEFA, la question ne se pose pas, puisque le logement n’existe pas encore ! Vous n’aurez qu’à jeter un œil au quartier et au plan local d’urbanisme.
Mais pour acheter une maison ou un appartement existant, vous devez toujours avoir sur vous cette checklist achat immobilier : cochez les cases au fur et à mesure que vous obtenez les informations nécessaires, et ne prenez pas de décision sans avoir tout vérifié !
On commence avec l’intérieur du bien avant de passer à l’environnement extérieur.
L’intérieur du bien immobilier
Première étape de notre checklist achat immobilier, la plus importante : l’état du bien immobilier. Cette liste s’applique aussi bien aux maisons qu’aux appartements, avec quelques particularités à prendre en compte.
Les caractéristiques globales du bien immobilier
Commençons notre checklist achat immobilier par les points génériques à vérifier :
- Les spécificités du bien : surface, nombre de pièces, agencement, présence d’un jardin ou d’un balcon, nombre de rangements disponibles, équipements intégrés (dans la cuisine et dans la salle de bain notamment), etc.
- Le type de bien : appartement en rez-de-chaussée ou à l’étage, maison de plain-pied ou sur plusieurs niveaux, etc.
- L’état du bien : à l’intérieur (revêtement des murs, des plafonds, des sols) comme à l’extérieur (murs, toiture, terrasse, jardin…).
- Les murs et les sols sont-ils bien droits ? Le terrain est-il nivelé ?
- Le bien est-il suffisamment aéré ? Existe-t-il un système de ventilation mécanique ou automatique ? Les grilles d’aération sont-elles en bon état ? Voyez-vous des traces d’humidité ou d’infiltration ?
- Le bien est-il sécurisé ? (portail et clôture pour une maison, porte blindée pour un appartement…)
Et plus globalement, demandez-vous si le logement tel quel vous le visitez est conforme à ce que vous avez vu dans l’annonce immobilière.
Les caractéristiques spécifiques du bien
Une fois que vous avez jeté un œil à l’état global du bien, il est temps d’entrer dans le détail. La checklist achat immobilier se poursuit avec un contrôle plus précis des conditions de vie dans le logement et de la qualité des installations. Voici les questions pertinentes à vous poser :
- Les conditions de vie : le logement est-il calme ? Entendez-vous les voisins ? Entendez-vous des bruits venus de l’extérieur (voitures, gens qui parlent, etc.) ?
- La luminosité : les pièces ont-elles toutes des fenêtres ? La lumière est-elle suffisante ? Comment le bien est-il orienté ?
- La vue : avez-vous un vis-à-vis important ? La vue est-elle dégagée ?
- La cuisine : quel est l’état des équipements (frigo, évier, robinets) ? Comment sont les revêtements ? La ventilation est-elle adaptée ? Avez-vous suffisamment de place ? La tuyauterie est-elle en bon état ?
- La salle de bain : ce sont grosso modo les mêmes questions pour que la cuisine, avec un soin particulier apporté à la vérification de la ventilation (fenêtre ou ventilation mécanique).
- L’installation électrique : dans quel état se trouve le panneau électrique ? Est-il aux normes ? Combien y’a-t-il de prises dans le logement ? Est-ce qu’elles fonctionnent toutes ?
- L’installation de gaz : dans quel état se trouve-t-elle ? Les tuyaux sont-ils bien aux normes ?
- Quel est le type de chauffage utilisé ? Combien y’a-t-il de radiateurs dans le logement ? Combien le propriétaire actuel dépense-t-il pour sa consommation énergétique ?
Pour une maison, pensez à ajouter à cette checklist achat immobilier une vérification de l’état des tuyauteries extérieures (qui peuvent souffrir durant la période hivernale), des combles et de l’éventuel sous-sol.
N’oubliez pas l’isolation !
Dernier point de la checklist achat immobilier concernant le bien : n’oubliez pas de vérifier l’état de l’isolation !
- Demandez à voir le diagnostic de performance énergétique, qui fait partie des diagnostics obligatoires à fournir.
- Jetez un œil aux fenêtres : est-ce du simple, du double ou du triple vitrage ?
- Les déperditions énergétiques sont-elles nombreuses dans le logement ? Les murs et les combles ont-ils été isolés ?
L’environnement extérieur au bien
Maintenant que vous avez exploré l’intérieur du bien visé, il vous faut désormais jeter un œil à son environnement. Bien sûr, vos critères prioritaires touchent le logement lui-même – vous habiterez dedans et non pas dehors. Mais cela ne signifie pas qu’il faille négliger le reste !
En effet, la qualité de l’immeuble (si vous achetez un appartement) et du quartier (dans tous les cas) est essentielle, ainsi que les projets de construction éventuels à venir. Vous n’avez pas envie qu’un bâtiment de cinq étages soit édifié juste devant votre maison l’année qui suit votre acquisition, n’est-ce pas ?
Voilà pourquoi notre checklist achat immobilier quitte les murs du logement pour aller voir ce qui se passe à l’extérieur.
La qualité du quartier
Quels sont les points à vérifier autour de votre futur(e) maison/appartement ?
- L’environnement direct : sur quoi donnent vos fenêtres ? Si c’est une rue, est-elle beaucoup fréquentée ?
- La présence éventuelle de locaux commerciaux dans l’immeuble ou autour de la maison.
- La proximité et la nature des commodités : commerces, transports, accès routiers, écoles, cabinets médicaux, bornes de location de vélos, etc.
- La présence d’espace verts dans la zone (parcs, squares, forêts).
- La qualité de vie dans le quartier : s’il s’agit d’un quartier résidentiel ou commerçant, s’il est bien fréquenté, si les cambriolages y sont monnaie courante, etc.
- Le stationnement : existence d’un garage ou de places pour se garer dans la rue pour une maison, présence d’un parking souterrain ou de zones de stationnement proches pour un appartement.
- Les projets d’urbanisme : consultez le PLU ou le POS auprès de la mairie pour connaître les projets de construction dans la zone. C’est important au présent, mais également pour l’avenir : comme indiqué dans nos conseils pour réussir son achat immobilier, il faut penser à la revente dès le moment de l’acquisition, et veiller à ce que rien ne contribue à faire baisser la valeur du bien dans les années qui suivent.
Pour un appartement : l’immeuble et les parties communes
La checklist achat immobilier s’applique évidemment à ce qui entoure directement l’appartement visité : la qualité du bâti et des parties communes. Concentrez-vous sur les détails qui suivent.
- La date de construction du bâtiment.
- L’état de l’immeuble : façade, toiture, etc. Soyez à l’affût de traces d’humidité ou d’infiltration.
- L’état des dépendances : caves, sous-sol, parkings souterrains.
- La copropriété et ses règles (demandez à voir les documents de copropriété).
- La gestion de l’immeuble (y’a-t-il un gardien ou un concierge ?).
- Les travaux éventuellement prévus dans un avenir proche.
- L’état des parties communes : paliers, hall, cour, escaliers, etc.
- La sécurisation de l’accès au bâtiment (digicode, interphone).
- La présence d’un ascenseur (et son état).
Enfin, concluez cette partie de la checklist achat immobilier en vous renseignant sur l’aspect financier :
- Quelles sont les charges de copropriété ?
- À combien s’élèvent les impôts locaux ? (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères…)
- Si des travaux ont été prévus par l’assemblée générale, combien vont-ils coûter et devrez-vous les payer ?
N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un professionnel de l’immobilier pour ces points particuliers, qui peuvent s’avérer délicats. Notamment en ce qui concerne les règles de copropriété et la distribution des responsabilités en cas de travaux votés avant que vous n’achetiez le bien.
Et voilà, vous n’avez plus qu’à emporter cette checklist achat immobilier à chacune de vos visites pour être certain ne de pas passer à côté d’un détail essentiel !
