Avant de vous lancer dans la partie concrète de votre projet d’acquisition immobilière – consulter les annonces et visiter des biens – vous devez d’abord avoir une information en poche : quelle somme êtes-vous en mesure d’investir dans cette opération ?
La question est essentielle, bien sûr. Connaître le montant maximum que vous pouvez consacrer à votre achat immobilier à Dunkerque est la condition sine qua non pour faire le tri parmi les annonces immobilières du marché. Ainsi, vous ne perdrez pas de temps à visiter des logements qui sont hors de votre portée. Et une fois que vous aurez trouvé la perle rare, le fait d’avoir déjà enclenché les démarches auprès de votre banque contribuera à accélérer la transaction !
Voici comment évaluer votre budget d’achat immobilier en 3 questions incontournables.
Combien pouvez-vous obtenir pour votre achat immobilier à Dunkerque ?
En matière de financement d’un achat immobilier à Dunkerque, deux cas de figure peuvent se présenter : soit vous comptez revendre un bien existant et financer votre nouvel achat avec le fruit de la vente ; soit vous envisagez d’emprunter la somme nécessaire auprès d’une banque.
Financer son acquisition avec une vente
Vous êtes propriétaire d’un logement que vous souhaitez vendre pour pouvoir acheter quelque chose d’autre – plus grand, plus confortable, mieux placé, ou tout simplement situé dans une autre ville ou région ?
Dans ce cas, la somme à votre disposition sera égale à votre prix de vente. À vous de voir si cela est suffisant pour financer votre achat immobilier à Dunkerque ou si vous avez besoin d’y ajouter un peu de vos économies ou de contracter un nouveau crédit.
Tout dépend également de la chronologie de vos opérations, à savoir si vous vendez avant d’acheter ou inversement (auquel cas il faudra en passer par un prêt relais). Pour plus d’informations, jetez un œil à notre article « Vendre ou mettre en location : quelle est la meilleure solution ? ».
Financer son achat immobilier à Dunkerque avec un emprunt
Dans la plupart des cas, vous devez en passer par l’obtention d’un crédit immobilier – notamment s’il s’agit de votre première acquisition ou d’un investissement. Ici, déterminer votre budget pour votre achat immobilier à Dunkerque met en jeu plusieurs facteurs.
- Votre capacité d’emprunt. Celle-ci correspond à la somme que vous pourrez emprunter auprès d’une banque. Elle dépend de :
- Votre capacité d’endettement. Il s’agit du montant que vous êtes en mesure de consacrer chaque mois au remboursement du prêt, sans que cela vous empêche de vivre convenablement. La capacité d’endettement détermine donc le niveau des mensualités à verser. Le taux d’endettement est limité à 33 % de vos revenus mensuels nets (salaires, revenus de travailleur indépendant, revenus fonciers, allocations…), c’est-à-dire des revenus dont vous avez soustrait les charges incompressibles.
- Votre reste à vivre. C’est la somme qu’il vous restera pour le mois, une fois que vous aurez payé votre mensualité et tous les autres crédits en cours. Elle correspond aux 66 % dont sont déduits les 33 % d’endettement maximum, et permet de vivre correctement au quotidien.
Sachez que les banques n’autoriseront un achat immobilier à Dunkerque avec un endettement supérieur à 33 % que dans certains cas très particuliers, par exemple si vos revenus sont élevés et que votre reste à vivre est confortable.
Exemples de calculs
Imaginons que vous gagnez mensuellement 1 500 € par personne, soit 3 000 € nets pour l’ensemble du foyer fiscal. Vous n’avez aucun autre crédit en cours. En vue de votre achat immobilier à Dunkerque, vous pourrez donc avoir des mensualités maximales de :
3 000 € x 33 % = 990 €
Si vous versez déjà 150 € chaque mois pour votre prêt automobile, le calcul doit le prendre en compte :
150 / 3 000 x 100 = 5 % (c’est votre taux d’endettement actuel avec le crédit voiture)
Puis 990 – 150 = 840 € (c’est la mensualité maximale que vous pouvez verser en restant dans le cadre des 33 % d’endettement)
À vous, ensuite, de moduler la durée du prêt immobilier pour parvenir à emprunter plus d’argent – en fonction des taux d’intérêt contextuels.
En cas d’emprunt immobilier, disposez-vous d’un apport personnel ?
Si vous passez par un emprunt pour votre achat immobilier à Dunkerque, la banque vous demandera très certainement un apport personnel. Cette somme correspond aux économies que vous allez pouvoir injecter dans votre crédit immobilier, pour ne pas avoir besoin d’emprunter 100 % du montant total (ce qu’il est très difficile d’obtenir).
En général, les banques demandent un apport égal à 10 % du prix total du bien. Cette somme permet de régler les frais annexes (notaire, caution et assurance emprunteur). Ce pourcentage peut toutefois être plus élevé selon les critères de prêt de l’établissement ou selon le montant réclamé. Sachez en outre que plus l’apport personnel est important, plus il vous sera possible de négocier un bon taux d’intérêt.
Pour un achat immobilier à Dunkerque de 200 000 €, il vous faudra donc avoir 20 000 € de côté.
Faut-il d’ores et déjà comptabiliser les frais annexes de l’acquisition ?
La réponse est oui : vous devez compter les frais annexes prévus pour votre achat immobilier à Dunkerque. Cela vous permettra d’évaluer votre budget d’acquisition de façon très exacte, en prenant en considération toutes les dépenses à venir.
En effet, même si la banque consent à vous prêter 200 000 €, cette somme ne suffira pas. Il faudra y ajouter près de 10 % pour les frais de notaire (émoluments, enregistrement, versement de la TVA si vous optez pour un achat en VEFA), pour les frais de dossier et de caution, pour l’assurance emprunteur, etc. Le montant total à prévoir sera donc de 220 000 €.
De plus, si vous avez choisi de passer par un professionnel de l’immobilier, et si les frais sont à votre charge, n’oubliez pas les honoraires d’agence ! Ils varient en fonction de l’établissement avec lequel vous travaillez.
Enfin, votre budget d’achat immobilier à Dunkerque doit également englober le coût des éventuels travaux à réaliser (aménagement ou rénovation). Si vous avez besoin de faire pour 10 000 € de travaux, la somme totale s’élèvera au moins à 230 000 € (hors frais d’agence).
Tous ces facteurs sont essentiels si vous souhaitez effectuer un calcul vraiment juste de votre budget pour un achat immobilier à Dunkerque !
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