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Vendre un logement occupé : ce qu’il faut savoir

vendre un logement occupé à Dunkerque

Pour une raison ou une autre, vous avez décidé de mettre en vente un logement que vous aviez l’habitude de louer. Seul inconvénient : le locataire est encore dans les lieux, et le bail ne s’achève que dans un ou deux ans. Vous avez alors deux solutions : attendre pour pouvoir donner congé à votre locataire en prétextant d’une vente à venir, ou vendre le bien tel quel, c’est-à-dire avec son occupant.

Cette option revêt plusieurs avantages, mais vous devez prendre en compte certaines obligations. Voici ce qu’il faut savoir pour vendre un logement occupé à Dunkerque.

Vendre un logement occupé à Dunkerque : 5 choses à savoir

Quels sont les avantages de vendre un logement occupé à Dunkerque ? Il y en a au moins deux :

  • Vous n’avez pas besoin d’attendre que votre logement mis en location se libère (l’échéance du bail pouvant être lointaine) ;
  • Vous continuez à toucher des loyers jusqu’au dernier moment, soit jusqu’à la signature de l’acte final de vente.

En outre, le fait de vendre un logement occupé à Dunkerque ne change pas énormément votre processus de vente immobilière, et n’impacte votre locataire qu’à la marge. Le seul qui sera réellement concerné par cette transaction n’est autre que l’acquéreur, qui doit bien sûr être mis au courant de la situation.

Néanmoins, certains points doivent être pris en compte pour vendre un logement occupé à Dunkerque. Les voici dans le détail.

vendre un logement occupé à Dunkerque

1. Votre locataire doit être en règle

Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre un logement occupé à Dunkerque, il doit s’assurer que son locataire soit parfaitement en règle. Et plus encore : que la location elle-même soit tout ce qu’il y a de plus légal.

Concrètement, vous allez vendre un bien déjà habité par un locataire. Votre acheteur a donc tout intérêt à ce que les choses se passent bien avec l’occupant actuel. Si vous rencontrez des soucis avec la personne qui occupe les lieux, les choses peuvent rapidement se compliquer, par exemple :

  • Si votre locataire n’a pas de papiers ;
  • S’il n’a pas contracté d’assurance habitation ;
  • Si votre location n’est pas déclarée ;
  • S’il y a des litiges en cours (impayés de loyers, conflits avec le voisinage, etc.).

En réalité, le moindre problème vis-à-vis de la location pourrait handicaper votre projet de vendre un logement occupé à Dunkerque. Vérifiez bien ces points en amont.

2. Vous n’avez pas besoin de proposer le bien à votre locataire

Dans certains cas, un propriétaire est contraint de proposer l’achat du bien en priorité à son locataire. Notamment si le logement est loué vide, et ce, au moment de donner congé (6 mois avant l’échéance du bail locatif). C’est ce qu’on appelle le droit de préemption. Le locataire peut décliner l’offre ou négocier le prix, et il a deux mois maximum pour prendre une décision. Ce n’est qu’à l’issue de ce délai que la vente peut avoir lieu normalement.

Or, quand il s’agit de vendre un logement occupé à Dunkerque, ce droit de préemption ne s’applique pas puisque vous n’attendez pas que le bien soit vide pour le mettre sur le marché. Bien entendu, rien n’empêche votre locataire, une fois au courant de la situation, de vous faire une offre – et libre à vous de l’accepter ou de la décliner.

3. Les termes de la location ne changent pas

Le fait de vendre un logement occupé à Dunkerque n’a qu’un impact limité sur les conditions de vie du locataire. Et pour cause : le contrat de location se poursuit dans les mêmes termes qu’auparavant, avec cette seule différence que le locataire doit s’adresser à une autre personne. Le nouveau propriétaire ne peut pas augmenter le loyer n’importe quand, ni expulser son occupant sans raison.

Il n’y a que deux changements à prendre en considération :

  • Le dépôt de garantie doit être confié au nouveau propriétaire. Vous pouvez choisir de restituer ce dépôt au locataire avant de vendre un logement occupé à Dunkerque ; ou convenir de transmettre la somme au nouveau bailleur.
  • La caution du locataire (s’il en a une) est libérée de son engagement. Le nouveau propriétaire devra, s’il le souhaite, demander à l’occupant de faire signer une fois de plus les papiers à son garant.

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4. Vous risquez de subir une décote sur le prix de vente

C’est un détail auquel on ne pense pas forcément quand on envisage de vendre un logement occupé à Dunkerque, mais une décote sur le prix de vente est fort possible. Tout dépend, en fait, du projet de votre acquéreur :

  • S’il s’agit d’un investissement locatif, la situation pourra lui convenir parfaitement (même pas besoin de chercher un nouveau locataire), et le prix ne bougera pas, ou alors à la marge ;
  • Si l’acheteur envisage de faire du logement sa résidence principale, ou de le louer à une personne de son choix, la présence d’un locataire devient un handicap.

Dans ce deuxième cas de figure, vendre un logement occupé à Dunkerque pourrait avoir pour conséquence une décote allant jusqu’à 20 % sur le prix de vente (en fonction du temps qu’il reste avant l’échéance du bail).

5. Vendre un logement occupé à Dunkerque : la question de la taxation des plus-values

Ce dernier point est commun à tous les types de vente, bien sûr. Mais cela veut dire qu’en souhaitant vendre un logement occupé à Dunkerque, vous serez également concerné : dès lors que vous cédez un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale, vous sortez de facto du champ d’exonération de la taxation sur les plus-values.

Pour le dire autrement : vous serez soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières lors de votre vente, sauf si vous respectez un certain nombre de conditions (des abattements s’appliquent pour chaque année de possession du bien, jusqu’à un total de 30 années).

Vous avez désormais tous les éléments en tête pour vendre un logement occupé à Dunkerque en toute connaissance de cause !

Article écrit par:

Directeur d'agence

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