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Avant-contrat et acte définitif : les deux dernières étapes pour conclure une vente immobilière

conclure une vente immobilière à Dunkerque

Pour vendre votre logement, toutes les étapes sont importantes : diffusion de votre annonce, visite des acheteurs potentiels, tri des candidats…. Puis arrive le moment de conclure une vente immobilière à Dunkerque avec l’acquéreur de votre choix.

Ne restent plus alors que deux étapes : la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente (c’est « l’avant-contrat »). Puis, trois à quatre mois plus tard, celle de l’acte de définitif.

Comment se déroulent ces deux dernières étapes de votre cession ? C’est ce que nous allons voir tout de suite !

L’avant-contrat, la première étape pour conclure une vente immobilière à Dunkerque

Promesse de vente versus compromis de vente

Elles sont l’une ou l’autre un passage obligé pour conclure une vente immobilière à Dunkerque. Et pourtant, non, ce n’est pas tout à fait la même chose !

  • Un compromis engage à part égale vendeur et acheteur. Chacun a donc obligation de mener à terme la transaction.
  • Une promesse engage exclusivement le vendeur. Impossible de se rétracter entre cette signature et celle de l’acte définitif. La seule issue est de conclure votre vente immobilière à Dunkerque. Dans l’intervalle, l’acheteur doit seulement « lever l’option » mise sur le bien pour pouvoir conclure la vente.

Les termes de l’avant-contrat

Voici ce que vous devez absolument savoir au sujet de l’avant-contrat :

  • Il comporte la description du bien immobilier, le nom de son vendeur/propriétaire, son prix et les délais de rétractation.
  • A terme, l’avant-contrat mène à la signature de l’acte définitif dans les 3 à 4 mois suivants.
  • Il peut être rédigé et paraphé devant notaire, ou être établi en seing privé (c’est-à-dire entre les deux parties, sans intervention d’un officier public). Si vous optez pour cette dernière solution, sachez qu’une promesse de vente doit être enregistrée sous dix jours auprès des impôts.
  • L’acheteur verse un dépôt de garantie. Pour un compromis, le montant est fixé librement. Pour une promesse, il fixé à 10 % du montant total.
  • L’acheteur peut se rétracter sous dix jours et récupérer son avance. Il doit seulement en aviser le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception.
  • Compromis ou promesse, le vendeur ne peut plus se rétracter après signature. Il a l’obligation de conclure une vente immobilière à Dunkerque, sous peine d’une assignation en justice.

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Conditions suspensives

Même si vous avez contrôlé la fiabilité de votre acheteur, vous n’êtes jamais absolument sûr de conclure une vente immobilière, en particulier à cause des conditions suspensives intégrés à l’avant-contrat. Elles peuvent être les suivantes :

  • Clause suspensive d’obtention de crédit : intégrée par défaut, elle annule la vente en cas de refus du prêt immobilier à l’acheteur. Impossible alors de conclure une vente immobilière à Dunkerque. L’acquéreur peut récupérer son dépôt de garantie sous 21 jours, à condition de présenter une attestation de refus délivrée par sa banque. En cas de dépassement de la date de signature de l’acte final, le vendeur a le droit de garder l’acompte.
  • Clause suspensive liée aux droits de préemption : vous avez l’obligation de respecter…
    • Le droit de préemption urbain (la ville est prioritaire pour acheter votre logement s’il est localisé dans une zone spécifique) ;
    • Le droit de préemption du locataire (si vous louez le logement, l’occupant devient prioritaire pour l’acheter s’il en exprime le souhait, et vous devez lui en faire la proposition).
  • Clause d’articulation entre achat et vente : cette clause stipule que la vente n’aboutit que si le vendeur cède au préalable son propre bien immobilier. Plutôt risqué, il est donc recommandé d’accepter si l’acheteur a déjà signé une promesse ou un compromis de son côté.

L’acte définitif, ou le moment de conclure la vente

Il ne vous reste plus que la dernière étape pour conclure une vente immobilière à Dunkerque : signer l’acte définitif de vente, et valider le transfert de propriété. Pour cela, vous devez respectez le délai de réalisation et effectuer les vérifications d’usage, avant la signature finale.

Le délai de réalisation de la vente

Il s’agit du délai légal qui sépare la signature de la promesse ou du compromis de celle de l’acte définitif. Il s’étend généralement sur 3 à 4 mois, mais vous pouvez demander à :

  • Réduire cet intervalle à deux mois seulement, plus particulièrement si votre acheteur dispose déjà d’une autorisation de sa banque pour un prêt ;
  • Allonger ce délai si un temps supplémentaire est nécessaire pour conclure une vente immobilière à Dunkerque (pour pouvoir déménager ou acheter votre prochain logement).

Les vérifications d’usage avant de conclure une vente immobilière à Dunkerque

La promesse ou le compromis peuvent se passer de notaire, mais pas la signature de l’acte définitif. L’officier public contrôle en effet :

  • Que le vendeur est bien propriétaire du logement ;
  • Que l’acheteur dispose bien des moyens requis pour la transaction ;
  • Que le logement est conforme à sa description (à l’aide du titre de propriété, des servitudes, des diagnostics techniques, etc.), ainsi qu’aux règles d’urbanisme ;
  • Qu’il est libre de toute hypothèque ;
  • etc.

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La signature de l’acte définitif et ce qui s’ensuit

Demandez au notaire de vous fournir, quelques jours avant la signature, une copie de l’acte afin de vous informer. Le jour J, le notaire vous en fera de toute façon la lecture à voix haute.

Attention : pour obtenir une copie de l’acte définitif après le jour de la signature, il vous faudra la demander.

Assurez-vous que le logement est libre au moment de signer. Vous devez avoir déjà déménagé ou donné congé à votre locataire, sauf si le bail de ce dernier est repris par l’acheteur. De façon générale, tout doit être prêt pour le jour de la remise des clés.

Après cela, l’acquéreur peut encore demander à faire une dernière visite des lieux, afin de s’assurer que logement est toujours conforme aux attentes : propre, en bon état, dégagé et bien sûr libéré. C’est d’autant plus important si vous vendez votre logement meublé et que l’acquéreur souhaite vérifier que tous les équipements sont toujours disponibles et en bon état de fonctionnement.

Enfin, à ne pas négliger : n’oubliez pas de donner les clés à votre successeur ! Cet instant marque enfin la conclusion de votre vente immobilière à Dunkerque.

Article écrit par:

Directeur d'agence

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