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Comment réagir face aux impayés de loyer ?

impayés de loyer à Dunkerque

De toutes les questions que peut se poser un propriétaire bailleur, il y a celle qui concerne les impayés de loyer. Que se passe-t-il si votre locataire stoppe ses versements d’un jour sur l’autre ? Parce que les revenus locatifs constituent le socle de votre investissement (et souvent le seul moyen que vous avez de rembourser les mensualités du crédit souscrit pour acheter le bien en question), vous vous devez d’agir vite et bien. Voici la marche à suivre en cas d’impayés de loyer à Dunkerque.

Cas n°1 : votre problème d’impayés de loyer à Dunkerque peut se régler à l’amiable

Un beau jour, votre locataire ne vous verse plus son loyer. Premier réflexe : essayer de comprendre ce qu’il se passe.

Prenez contact avec votre locataire

Évitez les conclusions hâtives. Il y a différents profils de mauvais payeurs : le retardataire, qui paie après la date fixée parce qu’il a lui-même subi un retard de son côté. Ou l’embarrassé, qui ne peut pas payer son loyer cette fois-ci, mais qui vient vers vous de son plein gré pour demander un délai.

S’il n’y a pas eu de versement sur votre compte ce mois-ci, donnez d’abord sa chance au locataire au lieu de le blâmer. Contactez-le et donnez-lui l’occasion de s’expliquer. Peut-être rencontre-t-il des difficultés à titre exceptionnel.

S’il ne répond pas à vos sollicitations, officialisez un peu les choses sous la forme d’un courrier postal ou d’un e-mail. Dans ce dernier, demandez simplement au locataire de payer son loyer en retard. Si le silence se prolonge, envoyez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception.

Proposez de régler à l’amiable ces impayés de loyer à Dunkerque

Si le problème a pour origine des difficultés financières passagères, proposez à votre locataire de régler à l’amiable ses impayés de loyer à Dunkerque. On appelle cela « un plan d’apurement ». Vous mettez au point un planning d’échéances afin que l’occupant puisse vous rembourser sa dette petit à petit au cours des mois suivants. S’il est de bonne foi, votre locataire reconnaissant acceptera la proposition.

Attention : cet échéancier doit avoir un caractère officiel. Pas de promesses verbales ! Établissez par écrit votre plan ainsi que la réponse du locataire.

Cas n°2 : votre problème se transforme en litige

La diplomatie n’a pas marché et votre locataire s’obstine à ne pas répondre ni payer ? Passez à l’offensive.

Lancez une procédure de contentieux

Envoyez-lui une mise en demeure de payer. Adressez-la en courrier recommandé avec accusé réception, afin qu’il ne puisse pas contester sa réception. Précisez dans la lettre le montant à payer ainsi que la date butoir.

Toujours rien ? Déposez une requête formelle au tribunal adressée au greffier de votre juridiction. Il enverra au locataire une injonction de payer, avec un délai de contestation d’un mois.

L’expulsion : l’ultime recours en cas d’impayés

En cas d’échec, il ne reste plus qu’une solution : demander à expulser votre locataire récalcitrant. Un contrat locatif établi dans les règles prévoit une clause de résiliation pour engagements non respectés. Or le prolongement d’impayés de loyer à Dunkerque est une violation de cette clause. Vous êtes en droit d’exiger la rupture du bail et l’expulsion du locataire.

Par contre, cette procédure prend du temps :

  1. Vous devez saisir un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer ;
  2. Deux mois après, vous assignez le locataire en justice ;
  3. Puis, vous lui adressez un commandement de quitter le logement ;
  4. Si le commandement est ignoré pendant encore deux mois, vous devez demander aux forces de l’ordre d’expulser l’occupant.

Sans compter sur d’autres facteurs comme une indisposition ou une fragilité du locataire. S’il a des enfants à charge ou une santé précaire, il sera plus difficile à faire partir. Plus ennuyeux : la trêve hivernale vous empêche de pratiquer une expulsion en hiver, retardant son application de plusieurs mois.

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Comment vous protéger contre les impayés ?

Même en sélectionnant avec soin vos locataires, vous n’êtes jamais à 100 % à l’abri d’impayés de loyer à Dunkerque. Heureusement, des solutions existent.

Souscrivez une garantie dédiée

Tout propriétaire bailleur peut prendre une assurance contre les risques d’impayés de loyer à Dunkerque. La garantie loyers impayés (GLI) prend en plus en charge une éventuelle action en justice. Elle peut être souscrite auprès des assureurs privés sous conditions. Comparez les offres disponibles.

Note : pour les locataires de 30 ans et moins ou les salariés précaires, il existe aussi le dispositif gratuit Visale (visa pour le logement et l’emploi). Il doit être demandé par l’occupant lui-même.

Demandez un garant

Le garant est une personne qui se porte caution pour le locataire. Il s’engage à prendre en charge les loyers en cas de manquement à cette obligation. Vous pouvez demander une caution simple (mais les démarches sont laborieuses) ou solidaire (vous pouvez contacter directement le garant).

Enfin, si vous souhaitez vraiment ne pas vous embêter, confiez votre gestion locative à une agence immobilière. Le cas échéant, celle-ci est déjà assurée contre les problèmes de loyers impayés.

Vous voyez ? Il y a toujours un moyen de bien prendre en main les impayés de loyer !

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Directeur d'agence

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