Dans le monde de la gestion immobilière, mettre un bien en location a ses avantages mais aussi ses contraintes. Vous avez des obligations et responsabilités pour gérer un bien locatif. Pour savoir dans quoi vous vous engagez, voici un tour d’horizon des 10 principales questions à vous poser. Vous saurez ainsi tout ce qu’il faut pour bien gérer votre location à Dunkerque.
Avant de louer : les questions à se poser pour bien gérer sa location à Dunkerque
1. Quel contrat locatif convient le mieux à votre projet ?
Il y a plusieurs contrats locatifs. A vous de voir lequel vous correspond le mieux :
- La location nue : vous louez un logement sans meubles pour une durée de 3 ans, renouvelable tacitement ;
- La location meublée : vous louez pendant un an, également renouvelable automatiquement ;
- La location étudiante, réservée aux étudiants et étendue sur neuf mois ;
- La colocation : un bail classique (ou plusieurs baux) impliquant plusieurs occupants ;
- La location saisonnière : des locations sur de très courtes périodes, essentiellement durant les saisons touristiques.
2. Comment bien choisir votre locataire ?
Bien choisir votre locataire est essentiel. Suivant le contrat de location, il va rester entre quelques semaines et plusieurs années. Dans ce dernier cas, il vaut mieux quelqu’un qui paiera à coup sûr son loyer, et ne sera pas une nuisance pour le logement ou le voisinage.
Pour bien choisir, demandez à vos locataires potentiels de constituer un dossier de candidature afin de présenter leur situation professionnelle et personnelle : les raisons de leur recherche, leur profession, leurs revenus… Tout ceci afin de vous assurer de leur sérieux et de leur solvabilité. Attention, vous avez le droit de demander certaines pièces, mais aussi l’interdiction d’en exiger d’autres !
3. Faut-il demander des diagnostics immobiliers même pour une location ?
Oui. Comme pour une vente immobilière, vous avez l’obligation de faire réaliser certains diagnostics immobiliers afin de prouver que le logement est en état d’être loué. Avant de mettre en location, faites-les réaliser par des professionnels agréés. Les documents fournis seront à présenter au locataire lors de la signature du bail.
4. Qui s’occupe des travaux et de l’entretien courant ?
Pour bien gérer sa location à Dunkerque, il faut d’abord proposer un logement en parfait état de fonctionnement, garantissant confort et tranquillité. Les diagnostics techniques peuvent indiquer que votre bien n’est pas aux normes ou a besoin de travaux (aménagements ou rénovations) : ce sont des indications à suivre. Vous pouvez d’ailleurs bénéficier d’aides pour financer des travaux spécifiques (notamment pour l’amélioration des performances énergétiques du logement). N’hésitez pas à vous renseigner.
Durant le séjour de l’occupant, les problèmes de structure ou d’équipement (plomberie, électricité, etc.) seront à votre charge. Mais l’entretien courant doit être pris en charge par le locataire.
5. Impôts fonciers et autres taxes : qui paie quoi ?
Pour bien gérer sa location à Dunkerque, il faut savoir gérer sa fiscalité. Sachez que :
- La taxe foncière est due par le propriétaire ;
- Les taxes locales (comme pour l’enlèvement des ordures ménagères) sont demandées au propriétaire, qui peut choisir de les répercuter sur le locataire ;
- La taxe d’habitation est due par le locataire, en même temps que la redevance télévisuelle (le cas échéant).
Les questions à vous poser avant de signer le bail
6. Comment rédiger votre contrat locatif ?
La rédaction d’un bail locatif n’est pas libre. Elle doit obéir à un certain nombre de règles et intégrer des mentions légales obligatoires. Alors vous pourrez proposer une location valide aux yeux de la loi. Pour bien gérer sa location à Dunkerque, il faut donc se renseigner sur comment rédiger un contrat de location.
7. Comment fixer le montant de votre loyer ?
Le montant du loyer n’est pas entièrement libre. Il dépend de l’emplacement du logement et du jeu entre l’offre et la demande. Vous pourrez réviser le montant du loyer à intervalles réguliers, dans certaines limites toutefois (indice Insee), et à certains moments seulement.
Pour bien gérer sa location à Dunkerque, il faut savoir qu’au loyer s’ajoutent les charges locatives (ou provisions de charges). Il s’agit des dépenses du quotidien : eau, électricité, enlèvement des déchets… Ces frais doivent être régularisés en fin d’année.
8. Vaut-il mieux un garant ou un dépôt de garantie ?
A vous de voir. Ce sont deux choses différentes :
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Un dépôt de garantie est une somme versée par le locataire, spécifiée dans le contrat de location. Elle correspond au montant du loyer pour un mois ou deux. Elle sert de garantie en cas de dégradations dont le locataire serait responsable.
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Le garant est une personne qui se porte caution pour le locataire. Elle s’engage à prendre en charge le loyer en cas de manquement à cette obligation. Vous pouvez demander une caution simple (mais il faut prouver l’insolvabilité du locataire avant de pouvoir solliciter le garant) ou solidaire (vous vous retournez directement contre le garant en cas d’impayés).
Pour info : si vous souscrivez une garantie contre les impayés de loyer, vous ne pouvez pas en même temps exiger un garant.
9. Faut-il souscrire une assurance pour bien gérer sa location à Dunkerque ?
L’assurance bailleur (ou assurance propriétaire non-occupant) n’est pas obligatoire pour bien gérer sa location à Dunkerque. En revanche, nous vous recommandons de vous préserver contre les risques courants.
Le locataire, quant à lui, doit au moins souscrire une garantie contre les risques locatifs. Il doit vous présenter une attestation tous les ans.
10. Un état des lieux est-il obligatoire ?
Cela dépend du type de location : oui pour une location vide, non pour tous les autres cas. Toutefois, bien gérer sa location à Dunkerque suppose de se protéger, et l’état des lieux est une forme importante de protection pour le bailleur. Vous vous prémunissez ainsi contre les dégradations dont votre logement pourrait être victime. Établissez un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire. Vous pourrez déterminer si un équipement a été dégradé, et engager ainsi la responsabilité du locataire.
Voilà tout ce qu’il faut savoir pour bien gérer sa location à Dunkerque. Pour conclure, sachez que vous pouvez confier votre gestion locative à une agence immobilière. Vous paierez des honoraires, mais la prise en charge par un professionnel vous épargnera bien des tracas.
