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Estimation immobilière : qu’est-ce qu’un « bon emplacement » ?

Un critère majeur pour déterminer la valeur d’un logement est son emplacement (mais ce n’est pas le seul, cf. cet article). Deux biens identiques, l’un situé en centre-ville et l’autre dans un quartier périphérique, peuvent voir leur valeur varier du tout au tout. Pourquoi cela ? Parce que, dans son travail d’estimation, l’agent immobilier ne doit pas seulement tenir compte de la localisation du bien en général : la rue, et même son étage et son orientation dans le cas d’un appartement, ont une influence sur le prix du m2 à Dunkerque. Enfin, certains lieux sont plus cotés que d’autres. Voici ce qu’il faut savoir au sujet de l’emplacement géographique d’un bien immobilier dans le cadre d’une estimation à Dunkerque.

La définition d’un « bon emplacement » pour une estimation à Dunkerque

Qu’est-ce qui distingue un « bon emplacement » ? C’est simple : l’emplacement qui justifie un prix élevé au mètre carré, c’est celui où la demande est plus forte. C’est là où un grand nombre d’acheteurs désire emménager ou investir. Plus il y a de gens intéressés, et plus le montant du mètre carré va grimper. C’est cela, l’économie de marché. Mais quels sont exactement les critères à prendre en compte pour déterminer ce qu’est un emplacement de qualité ?

Les critères qui déterminent un bon emplacement

Pour décider de ce qui fait un « bon » emplacement, une estimation à Dunkerque doit prendre en compte :

  • Les services et commodités à portée du logement. Les acheteurs sont à la recherche d’un endroit où vivre, il leur faut donc avoir accès à certains services, en fonction de ce qu’ils attendent. Les commerces, les services publics, les lieux d’intérêt, les salles de sport, les voies d’accès routières, les transports en commun… Tout ceci contribue à donner plus de valeur à un logement. Plus il y a d’avantages à vivre dans la rue ou le quartier, plus le prix va grimper.
  • Les zones d’activité. Plus le logement est proche des zones d’activité, et donc des emplois, et plus cela lui donne de la valeur. Une zone au fort dynamisme économique  et/ou en pleine expansion est un avantage pour vendre. En outre, plus le logement est près de son lieu de travail, et plus l’acheteur se décide rapidement. Dans cette catégorie, le centre-ville supplante évidemment la banlieue.

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L’importance du confort de vie

L’intégration du logement dans le quartier a toute son importance dans le cadre d’une estimation à Dunkerque. Pour y vivre dans un logement, il faut avant tout s’y sentir bien. C’est pourquoi d’autres critères plus spécifiques entrent en compte lorsque l’agent l’évalue :

  • L’orientation. Le positionnement de la maison dans la rue, ou de l’appartement dans l’immeuble, joue beaucoup. Une bonne exposition au soleil veut dire plus de luminosité et donc plus de chaleur naturelle. L’inverse implique des factures en énergie (lumière et chauffage) plus élevées, donc un prix de vente plus bas.
  • La vue. Une belle vue incite toujours davantage à acheter, d’où une augmentation de la valeur. La notion de « belle vue » est toutefois soumise à interprétation, mais il y a des points de repère indiscutables : parc, square, mer, place centrale de la commune, etc.
  • La tranquillité. On préfère être tranquille chez soi, n’est-ce pas ? C’est pourquoi le degré de calme dans le quartier est déterminant. Si le logement subit des nuisances (voisinage bruyant, quartier peu sûr…), une baisse de sa valeur s’impose pour trouver d’éventuels acheteurs.

Tous ces critères déterminent essentiellement le montant du prix au mètre carré pour une estimation à Dunkerque. Cela étant dit, ce dernier n’est qu’une base de travail. L’agent immobilier étoffe son évaluation grâce à son appréciation de la taille du logement, de son état général, de ses atouts, et des critères subjectifs, sans oublier la prise en compte des données immobilières locales. L’emplacement est donc déterminant, mais il ne fait pas tout !

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Directeur d'agence

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