Vous avez longuement hésité entre la mise en vente et la mise en location de votre bien immobilier, et ça y est : vous êtes décidé à tenter la seconde solution ! Cela vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier et d’attendre une période plus propice pour vendre. Seulement, attention : louer un appartement ou une maison, ce n’est pas un projet à prendre à la légère. Lorsque vous passez de simple propriétaire à propriétaire bailleur, vous devez prendre en compte de nombreuses réglementations et avoir connaissance des différentes options qui s’offrent à vous. Pour vous aider à mettre en location un bien immobilier à Dunkerque, voici les points à connaître absolument !
Mettre en location un bien immobilier à Dunkerque : quelles sont vos possibilités ?
Connaissez-vous les différentes possibilités qui s’offrent à vous lorsque vous envisagez de mettre en location un bien immobilier à Dunkerque ?
On a souvent une vision un peu tronquée de la location. Pour la plupart des gens, une location est un logement nu qui sert à ses occupants de résidence principale, donc loué sur une longue période de temps. Pourtant, non seulement ce type de location offre plusieurs options, mais il existe en outre d’autres formules que vous n’imaginez peut-être pas.
Par conséquent, voici tout ce qu’il faut savoir sur les locations et les baux qui vont avec.
Mettre en location un bien immobilier à Dunkerque, oui, mais pour combien de temps ?
La raison pour laquelle vous choisissez de mettre en location un bien immobilier à Dunkerque peut vous influer sur la durée souhaitée.
Par exemple, si vous avez opté pour cette solution en attendant de pouvoir vendre votre bien lorsque les prix seront remontés, vous n’avez pas forcément intérêt à louer votre propriété pour des durées longues. Dans ce cas, la location saisonnière (ou touristique), pour quelques jours, semaines ou mois, peut être une bonne solution.
Au contraire, si vous n’envisagez pas de mise en vente dans les années à venir, choisir une location longue durée apporte de nombreux avantages : tranquillité d’esprit, revenus locatifs assurés, etc.
Le type de location : meublée ou nue
Si vous préférez mettre en location un bien immobilier à Dunkerque à titre de résidence principale, donc pour de longues durées, deux options s’offrent à vous :
- La location nue : le logement est vide de meubles, et le locataire doit tout apporter lui-même (y compris, parfois, les équipements les plus élémentaires : frigo, machine à laver, etc.).
- La location meublée : le logement est loué avec un certain nombre de meubles et d’équipements, généralement de quoi habiter sans avoir besoin d’apporter quoi que ce soit (lit, canapé, frigo, plaques de cuisson). La liste des meubles a été fixée par décret.
Les deux types de locations sous soumis à des règles différentes, le premier étant régulé par la loi du 6 juillet 1989 et le second par la loi ALUR de 2014 – vous trouverez des détails sur le site du Service Public.
En tout état de cause, pour mettre en location un bien immobilier à Dunkerque, vous devez toujours veiller à ce que le logement soit décent (répondant à des critères de surface, de confort et d’hygiène minimum). Pensez donc à bien vérifier son état général, ainsi que le bon fonctionnement des appareils, des équipements et des installations !
Sachez également que les locations touristiques ne concernent que les logements meublés.
À chaque location son bail
Le type de location détermine les règles qui accompagnent le bail locatif.
- Pour une location nue, le bail locatif est de 3 ans renouvelables (par reconduction tacite, ce qui signifie qu’il est reconduit par défaut si personne ne se manifeste pour le résilier).
- Pour une location meublée, le bail locatif est d’1 an, renouvelable de la même façon. Par contre, la période concernée tombe automatiquement à 9 mois si vous louez à un étudiant : c’est la durée d’une année universitaire standard.
- Pour une colocation, vous pouvez choisir d’adopter le bail unique (signé par tous les colocataires) ou les baux multiples (un contrat par personne).
Et pour la résiliation, qu’en est-il ?
Mettre en location un bien immobilier à Dunkerque suppose de devoir respecter un certain délai pour donner congé à son locataire, ainsi qu’un certain nombre d’obligations. Le préavis est de 6 mois, et vous ne pouvez demander à l’occupant de quitter les lieux que si vous envisagez de vendre, si vous souhaitez louer à un membre de votre famille, ou si le locataire en question ne respecte pas les conditions stipulées dans le contrat (s’il s’amuse à jouer du tambour toute la nuit, par exemple).
Autrement dit, il s’agit d’une importante responsabilité. En cas de projet de vente, il faudra vous organiser 6 mois à l’avance !
Le locataire, lui, peut donner son préavis n’importe quand et partir au bout d’1 mois seulement.
La location et ses aspects financiers
Mettre en location un bien immobilier à Dunkerque implique également de bien maîtriser l’aspect financier – ou plutôt les aspects financiers – de l’opération. Voyons desquels il s’agit.
Le montant du loyer
Une location, c’est aussi un loyer. Et le loyer est essentiel : ce sont ces revenus locatifs qui vous permettront de payer vos charges et, le cas échéant, de rembourser le crédit immobilier contracté pour l’achat de votre nouvelle résidence !
Or, pour fixer un loyer, vous devez tenir compte du marché immobilier local. Mettre en location un bien immobilier à Dunkerque nécessite d’avoir un minimum de connaissances au sujet des prix moyens pratiqués dans la ville, mais également dans chaque quartier et pour chaque type de bien.
Vous aurez la possibilité de réviser le loyer chaque année (à condition que ce soit précisé dans le bail) en suivant l’indice de référence IRL de l’Insee.
Enfin, vous devez fixer les modalités de paiement (virement ou chèque).
La fiscalité locative
Sachez également que la fiscalité qui s’applique pour vos revenus fonciers est différente selon le type de location choisie.
- Pour une location nue, vous êtes imposable au régime des revenus fonciers (constitués par les loyers bruts dont il faut déduire les provisions pour charges) et devez remplir la déclaration 2044.
- Pour une location meublée, vous êtes soumis au régime d’imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En d’autres termes, votre location est considérée comme une activité commerciale.
Les régimes fiscaux dépendent ensuite du montant des revenus obtenus : micro BIC ou micro foncier, régime réel simplifié ou régime normal.
Mettre en location un bien immobilier à Dunkerque peut donc vous faire bénéficier d’avantages fiscaux variés.
La question de la plus-value
Dernier point financier : la question de la plus-value immobilière.
Le choix de mettre en location un bien immobilier à Dunkerque vous fait passer d’emblée dans la catégorie des propriétaires bailleurs. Ce faisant, vous ne serez plus exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières, car le logement en question ne sera plus considéré comme votre résidence principale.
Lorsque vous vous déciderez à le vendre, vous devrez donc vous acquitter de cet impôt supplémentaire – sauf si vous êtes en possession du bien depuis plus de 30 ans.
Vous avez désormais toutes les cartes en main pour mettre en location un bien immobilier à Dunkerque !
