Plusieurs raisons peuvent vous pousser à mettre un bien immobilier en location. Vous pouvez choisir de louer plutôt que de vendre, parce que vous estimez que la période n’est pas idéale pour une cession. Ou vous pouvez avoir investi dans un appartement précisément pour le mettre en location et en tirer des revenus.
Quel que soit le cas de figure, il est une chose que vous devez prendre en compte : c’est votre fiscalité de location immobilière à Dunkerque et ses conséquences sur vos revenus globaux. Avant de vous lancer dans l’aventure de la location, il est bon de savoir précisément à quelle sauce (fiscale) vous serez mangé ! Pour en savoir plus, lisez ce petit guide dédié au sujet.
Fiscalité de location immobilière à Dunkerque : les régimes fiscaux
La première chose à prendre en compte, en matière de fiscalité de location immobilière à Dunkerque, c’est le régime fiscal lié à chaque type de location. En effet, vous pouvez opter pour une location vide (sans meubles) ou meublée (fournie avec le minimum des équipements nécessaires), comme indiqué dans cet article. En fonction du mode locatif choisi, c’est la durée du contrat de location qui change – respectivement 3 ans et 1 an. Mais il faut savoir que votre fiscalité de location immobilière à Dunkerque diffère également.
Le régime de la location vide
Les revenus locatifs issus d’une location vide (aussi dite « nue ») sont des revenus fonciers à part entière, à déclarer aux impôts via le formulaire 2044. Le régime fiscal auquel vous êtes soumis dépend ensuite du montant annuel que vous déclarez.
Si vous déclarez moins de 15 000 euros de revenus locatifs hors charges, vous êtes éligible au régime fiscal du micro-foncier. Celui-ci est avantageux, puisqu’il vous fait bénéficier d’un abattement de 30 % qui correspond à un forfait couvrant vos charges. La somme totale admise correspond à 1 250 euros mensuels, toujours hors charges : si vous êtes un « petit propriétaire » dunkerquois (propriétaire d’un seul bien immobilier de taille modeste), votre fiscalité de location immobilière à Dunkerque sera donc soumise à ce régime simplifié, dans lequel les démarches sont plus aisées.
Si, par contre, vous déclarez un montant supérieur à 15 000 euros mensuels, vous tombez dans le régime réel. Dans ce cas, pas d’abattement. Toutefois, ce régime vous permet de déduire toutes les charges de fonctionnement de votre location, qu’il s’agisse des dépenses d’entretien, des provisions pour charges ou des intérêts d’emprunt. Si l’ensemble de ces charges dépasse les 30 % de l’abattement du micro-foncier, vous avez même intérêt à passer au régime réel (dont les démarches sont néanmoins plus complexes), y compris si vous touchez des revenus inférieurs au plafond.
Le régime de la location meublée
Les revenus locatifs issus d’une location meublée ne sont plus des revenus fonciers, mais des revenus commerciaux. La déclaration se fait via le formulaire 2042 C, sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux. Ce faisant, votre fiscalité de location immobilière à Dunkerque s’apparente à celle d’une micro-entreprise.
Là encore, deux régimes fiscaux sont accessibles en fonction de vos revenus. À moins de 33 200 euros annuels (ajustés au prorata du temps d’exploitation du logement), c’est le régime micro-BIC qui s’applique, bien plus simple. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % vient couvrir vos charges et vos dépenses.
À condition de dépasser ce seuil de 33 200 euros, vous passez alors au régime réel. Votre fiscalité de location immobilière à Dunkerque est alors identique à celle des revenus fonciers, dans le sens où vous ne bénéficiez plus de l’abattement mais pouvez déduire toutes vos charges de vos revenus, avant imposition. Notez que dans tous les cas de figure, vos revenus locatifs seront ensuite imposés.
À ces régimes fiscaux, il faut ajouter l’obtention du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur meublé professionnel (LMP). La distinction, là encore, dépend d’un seuil : celui-ci est fixé à 23 000 euros annuels. Le premier s’applique de fait si vous êtes imposé au régime micro-BIC. Le second est surtout avantageux si vous générez des revenus locatifs importants, puisqu’il permet de déduire votre déficit foncier éventuel et de changer de régime pour le calcul de la taxation des plus-values. Le statut LMP permet également d’être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière, comme c’était déjà le cas auparavant pour l’ISF.
Les taxes relatives à la mise en location
Au-delà des régimes à connaître pour établir votre fiscalité de location immobilière à Dunkerque, vous ne devez pas oublier les taxes et impôts. En particulier, sachez que vous serez redevable :
- De la taxe foncière (la taxe d’habitation étant payée par votre locataire) ;
- De l’imposition relative aux prélèvements sociaux ;
- De la contribution économique territoriale (CET), dont font partie la cotisation foncière des entreprises et la cotisation sur la valeur ajoutée ;
- Des charges sociales (dans certaines conditions) ;
- De la TVA si votre logement propose des prestations qui le rapprochent du régime hôtelier ;
- De la taxation sur la plus-value immobilière si vous revendez le bien.
En somme, soyez attentif à l’ensemble de vos obligations de fiscalité de location immobilière à Dunkerque. Et prenez-les en compte dans votre calcul de rentabilité !
