Pour mener à bien un projet de vente immobilière, il faut commencer par quelques réflexes primordiaux : définir ses besoins, préparer les documents nécessaires… Mais également évaluer sa maison ou son appartement au prix le plus juste, en cohérence avec le marché, de manière à vendre dans les meilleurs délais. La question est : comment faire ? Comment estimer un bien immobilier à Dunkerque ? Quels sont les éléments à prendre en compte pour y parvenir ?
Estimer un bien immobilier à Dunkerque, c’est se donner de meilleures chances de vendre vite et bien
Pourquoi est-il si important d’estimer la valeur de son bien avant de le mettre en vente ? Ne pourriez-vous pas partir de votre prix d’achat, y ajouter le coût des travaux réalisés depuis, prendre en compte l’inflation, et prévoir une petite marge en guise de plus-value ?
Ce n’est pas si simple. La valeur d’un bien ne dépend pas de l’argent que vous y avez injecté au fil du temps. Elle ne dépend pas non plus de vos besoins dans le cadre de votre projet immobilier – par exemple pour acquérir un logement plus grand et/ou mieux placé. Non : estimer un bien immobilier à Dunkerque consiste à évaluer ce bien en fonction du marché.
Le marché dicte vos délais de vente, ni plus, ni moins. C’est lui qui va déterminer la rapidité avec laquelle vous allez trouver acquéreur :
- Surévaluez votre prix de vente, et les candidats à l’achat seront peu nombreux, voire inexistants. Il y a ceux dont le budget ne sera pas suffisant, et qui ne voudront pas perdre de temps à visiter votre propriété. Et il y a ceux qui se seront renseignés sur le marché, et qui auront constaté que votre prix est trop élevé par rapport aux biens similaires !
- Un prix trop haut, et votre annonce risque de rester longtemps sur les portails Internet et dans les journaux locaux. Cela vous occasionnera des frais supplémentaires. Et comme tout bien qui ne se vend pas finit par perdre de sa valeur, vous devrez vendre moins cher que ce que vous espériez au départ… et peut-être moins cher encore que la valeur d’origine du bien !
Voilà pourquoi il est essentiel d’estimer un bien immobilier à Dunkerque au plus juste : parce qu’il faut avancer en rythme avec le marché.
Et ce marché est un mélange de critères stables (les caractéristiques propres à votre maison/appartement) et de facteurs contextuels (l’état du marché immobilier local au moment de votre mise en vente).
Voici comment procéder à cette évaluation.
Les critères d’estimation
Pour estimer un bien immobilier à Dunkerque, vous devez prendre en compte 3 familles de critères bien distinctes.
1. Le bien immobilier dans son ensemble
D’abord, il y a le bien lui-même et toutes ses caractéristiques :
- La surface, le nombre de pièces, l’agencement, la disposition (maison de plain-pied ou avec étage, appartement au rez-de-chaussée ou en hauteur, etc.).
- Les prestations : nombre de rangements, équipements disponibles (si la cuisine est déjà équipée, s’il y a une baignoire ou une douche dans la salle de bain), revêtements sols et murs, garage ou parking souterrain, jardin ou balcon, sous-sol ou cave, etc.
- L’emplacement géographique : une propriété située près de la mer ou du port, près d’un point d’intérêt (le Phare de Dunkerque, la Porte Jean Bart, la Porte de la Marine, le casino, le Jardin aux Sculptures…), ou dans un quartier plus prisé (Dunkerque-Centre), aura plus de valeur.
- Les commodités environnantes : présence de commerces, d’écoles, de transports, d’axes routiers, d’établissements de santé…
- La date de construction.
- Les matériaux utilisés.
- La performance énergétique (avec l’obligation d’afficher le DPE dans l’annonce immobilière, comme nous le rappelions dans notre article sur la préparation d’une vente).
- Les charges de copropriété et les travaux éventuels à réaliser dans l’avenir (s’il s’agit d’un appartement).
Autant de critères objectifs à prendre en compte pour estimer un bien immobilier à Dunkerque.
2. Les atouts à prendre en compte pour estimer un bien immobilier à Dunkerque
En plus de ces caractéristiques, il est important (si l’on veut estimer un bien immobilier à Dunkerque de la façon la plus juste) de lister ses atouts. Il s’agit des particularités, ou avantages, qui le différencient des autres biens du même type, par exemple :
- Une vue superbe (sur le port depuis un appartement, sur un espace vert depuis une maison…) ;
- Une excellente luminosité dans les pièces ;
- Des dépendances spécifiques : un sous-sol dans une maison, un garage souterrain pour un appartement, un jardin privatif sur le toit de l’immeuble… ;
- La taille du terrain (pour une maison) ;
- Des équipements et des prestations attractifs : VMC, raccordement à la fibre optique, chaudière à condensation, cuisine équipée, etc.
3. Les critères liés au marché local
Enfin, il faut également considérer des critères plus globaux, liés au marché local, pour estimer un bien immobilier à Dunkerque. Car votre maison n’est pas seule dans son quartier, ni votre appartement isolé dans son immeuble : la valeur des autres biens et le contexte économique vont jouer un rôle.
- La valeur des biens similaires. La méthode comparative permet d’estimer un bien immobilier à Dunkerque par rapport aux maisons et appartements équivalents dans le voisinage : si votre propriété se trouve rue Clémenceau ou boulevard Sainte-Barbe, par exemple, vous devrez évaluer les biens situés dans le quartier Dunkerque-Centre. Si vous habitez à Saint-Pol-sur-Mer, Fort-Mardyck ou Mardyck, il vous faudra étudier les prix des logements dans ces communes.
- L’état du marché immobilier local. Les prix varient en fonction de l’état du marché. En fonction de la valeur du mètre carré à un instant T, il peut être intéressant de vendre tout de suite ou préférer la mise en location (dans l’attente de jours meilleurs).
Tous ces critères accumulés vous permettront d’estimer un bien immobilier à Dunkerque au plus juste, et ainsi de vendre dans les meilleures conditions !
