Les 5 actions à mener pour bien préparer sa vente immobilière à Dunkerque

Comme tout projet important, une vente immobilière doit se préparer longtemps à l’avance et avec le plus grand soin. Une bonne organisation permet de mieux contourner les nombreux obstacles inhérents à toute transaction d’envergure, et de trouver un acquéreur sérieux plus aisément. Mais comment faire pour préparer sa vente immobilière à Dunkerque ? Quelles sont les actions à mettre en place pour être prêt le jour où l’annonce sera publiée ? Ces actions sont au nombre de 5 !

1^ère action : définir ses besoins pour bien préparer sa vente immobilière à Dunkerque

On vend un bien immobilier pour des raisons diverses. Ce peut être parce que vous souhaitez passer de votre charmant (mais petit) appartement de Petite-Synthe à une grande maison à Malo-les-Bains. Ou parce que vous devez quitter Dunkerque pour des raisons professionnelles. Ou encore parce que vous avez décidé de vendre cet investissement locatif que vous aviez réalisé il y a vingt ans, et dont vous ne voulez plus aujourd’hui (mettre en location votre bien, c’est fini !).

On vend un bien immobilier pour des raisons diverses. Et ces raisons doivent être prises en compte quand on veut préparer sa vente immobilière à Dunkerque. Parce qu’en fonction de votre situation, vous n’allez pas organiser votre transaction de la même façon – ni vous fixer les mêmes délais pour trouver un acheteur.

Pour préparer sa vente immobilière à Dunkerque, il faut donc commencer par expliciter ses besoins (pourquoi vendez-vous ?) pour définir ses attentes en matière de délais de cession. Ceux-ci se divisent en deux :

• Les délais de commercialisation: ils correspondent au temps nécessaire pour réussir à vendre votre bien immobilier dunkerquois. Ces délais sont variables en fonction des caractéristiques du bien (maison ou appartement, emplacement, qualité du bâti) et de la santé du marché immobilier au moment où vous vous lancez dans l’arène. Par exemple, une maison à Dunkerque-Centre qui se serait vendue en quatre mois il y a cinq ans, pourrait aujourd’hui se vendre en deux ou trois mois seulement, la demande étant plus forte.
• Les délais incompressibles qui séparent le compromis de l’acte de vente : quoi qu’il advienne, vous ne pourrez pas échapper à ces trois ou quatre mois entre les deux signatures, et encore, à condition qu’aucun contretemps ne vienne repousser la vente (si la banque refuse le crédit immobilier de l’acheteur, par exemple).

Il est donc crucial, pour bien préparer sa vente immobilière à Dunkerque, de prendre en compte l’étendue de ces délais. Si vous êtes déjà prêt à acheter votre future résidence principale et que vous n’avez pas encore engagé des démarches pour vendre votre propriété actuelle, ces délais (qui peuvent allonger la transaction jusqu’à six mois et plus) pourraient vous contraindre à débourser des charges supplémentaires ou à devoir obtenir un prêt relais.

2^e action : estimer son bien immobilier dunkerquois avec un maximum de précision

L’estimation du prix de cession est un préalable essentiel quand on est en train de préparer sa vente immobilière à Dunkerque. Fixer le juste prix, c’est l’assurance de ne pas éloigner les acquéreurs potentiels (qui pourraient être effrayés par une somme bien au-delà de leur budget) et de ne pas perdre de l’argent à cause d’une sous-évaluation.

Une bonne estimation nécessite de faire la différence entre :

• La valeur vénale, qui est la valeur de votre maison ou de votre appartement sur le marché ;
• La valeur commerciale, qui est le prix auquel vous affichez votre propriété sur l’annonce immobilière.

L’idée est donc de faire coïncider le plus possible les deux valeurs, de façon à ce que votre prix « de cœur » soit proche du prix du marché. Ne croyez pas que les acquéreurs soient dupes : si votre maison de Glacis-Victoire ou votre appartement près de la Porte de la Marine sont affichés à des prix 15 à 30 % supérieurs à ceux du marché, vous n’aurez pas d’offres. Car les acheteurs se renseignent sur les prix avant de visiter des biens, et ils verront que votre propriété est surestimée !

Pour procéder à cette estimation, il faut :

• Considérer les caractéristiques de votre maison ou appartement : surface, nombre de pièces, agencement, emplacement géographique, atouts particuliers (une maison avec un grand jardin, un appartement avec balcon, un garage ou une place de stationnement, etc.). Ces critères sont essentiellement objectifs, mais une part de subjectivité s’invite forcément : à vous de modérer votre émotivité pour parvenir à fixer le juste prix.
• Faire une comparaison avec des biens similaires à proximité : vous n’êtes pas seul sur le marché, c’est pourquoi il vous faut prendre en compte les autres maisons et appartements mis en vente. Choisissez des biens dont les caractéristiques sont proches des vôtres, et qui sont situés dans le même quartier (Dunkerque-Centre, Dunkerque-Sud, Rosendaël, Malo-les-Bains, etc.).

Enfin, cette phase d’estimation permet également de bien préparer sa vente immobilière à Dunkerque, en ce qu’elle vous contraint à fixer un prix en adéquation avec vos délais souhaités. Vous n’êtes pas pressé ? Affichez un montant un peu plus élevé que la moyenne, et voyez ce que donnent les visites. Vous êtes dans l’urgence ? Respectez au plus près les prix du marché pour vous donner un maximum de chances de trouver acquéreur au plus vite.

Et n’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel de l’immobilier !

Lisez notre article sur l’estimation d’un bien immobilier pour tout savoir dans le détail !

3^e action : réunir en amont les pièces nécessaires pour le dossier de vente

Préparer sa vente immobilière à Dunkerque, c’est aussi anticiper sur ce que le notaire va vous demander. Et notamment les documents qui vont constituer votre dossier de vente ! Surtout que certaines de ces pièces, si vous ne les avez pas (ou plus) sous la main, peuvent nécessiter un délai d’obtention assez long.

Voici les pièces à insérer dans le dossier pour tout bien immobilier :

• Les justificatifs de propriété (le titre de propriété, une attestation d’assurance habitation, les deux derniers avis de taxe d’habitation et de taxe foncière à Dunkerque).
• Les certificats d’entretien des installations (électricité, gaz, chaudière, cheminée, fosse sceptique, etc.)
• Les plans du lot (à demander en mairie si vous ne les avez pas déjà).
• Les documents attestant de la réalisation de travaux importants dans le bien (notamment les travaux nécessitant un permis de construire : il serait malvenu que votre acheteur découvre, après la vente, que votre maison a été surélevée sans autorisation, et qu’il doit maintenant démolir ce qui a été fait !).

Certaines pièces diffèrent en fonction du type de bien :

• Pour un appartement en copropriété : le règlement de copropriété, les PV des assemblées générales sur les 3 dernières années, le détail des charges de copropriété sur les 3 dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Pour une maison : les documents relatifs à la situation du terrain (s’il s’agit d’un lotissement ou d’une copropriété horizontale, les servitudes, les raccordements au système d’assainissement, etc.). Consultez la liste établie par les notaires de région parisienne pour obtenir tous les détails.

Ces documents sont utiles pour préparer sa vente immobilière à Dunkerque dans la mesure où leur possession fait gagner beaucoup de temps !

4^e action : réaliser les diagnostics techniques immobiliers

En plus de ces pièces justificatives, vous allez devoir adjoindre à votre dossier de vente ce qu’on appelle un « dossier de diagnostics techniques », ou DDT pour les intimes. Surtout, il ne faut pas oublier de réaliser ces diagnostics pour bien préparer sa vente immobilière à Dunkerque – d’autant plus qu’il faut parfois plusieurs mois pour qu’ils soient valides !

Ces diagnostics sont les suivants (pour une maison comme pour un appartement) :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE). Il indique le niveau de consommation énergétique du bien immobilier à Dunkerque. Pensez également à l’afficher sur votre annonce immobilière : c’est une obligation !
• Risque d’exposition au plomb et à l’amiante. Il s’agit de deux diagnostics distincts : le premier ne doit être réalisé que dans les biens immobiliers édifiés avant le 1^er janvier 1949 ; le second dans les propriétés qui datent d’avant le 1^er juillet 1997.
• État des installations d’électricité et de gaz, uniquement si ces installations ont plus de 15 ans.
• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ce document fait le point sur les risques relatifs à votre bien immobilier à Dunkerque. Les menaces d’inondation sont les plus prégnantes dans la ville, mais d’autres risques existent en fonction de l’emplacement du bien (le détail dans cet arrêté préfectoral).
• État du bâtiment relatif à la présence de termites et/ou de mérules. Celui-ci ne concerne pas les biens immobiliers à Dunkerque, ni dans les villes limitrophes (Mardyck, Fort-Mardyck, Saint-Pol-sur-Mer), ni d’ailleurs dans tout le département du Nord.

Préparer sa vente immobilière à Dunkerque en faisant réaliser ces diagnostics est une étape incontournable. Pensez-y !

5^e action : se préparer à recevoir des visiteurs dans son bien immobilier

Vos documents sont prêts ? Vous avez estimé votre juste prix ? Vous avez fixé vos délais de vente ?

Il ne reste plus, pour préparer sa vente immobilière à Dunkerque, qu’a se préparer à l’étape cruciale de toute transaction : la réception des visiteurs.

Dans ce but, vous allez :

• Rédiger une annonce immobilière de qualité et la diffuser sur un maximum de canaux : les journaux locaux à Dunkerque et dans le département du Nord (voire même dans toute la région Hauts-de-France, sait-on jamais) ; les commerçants ; les portails d’annonces immobilières sur le web. L’idée, c’est de donner de la visibilité à votre annonce pour attirer le plus possible de visiteurs qualifiés.
• Préparer votre maison ou votre appartement pour que tout soit parfait lorsque les acheteurs potentiels viendront visiter : il faut nettoyer, réparer ce qui a besoin d’être réparé, et dépersonnaliser les lieux.

De sorte que préparer sa vente immobilière à Dunkerque, c’est aussi faire en sorte que le bien en question soit visible et attire des candidats à l’achat !

Vous voilà fin prêt pour passer à la phase suivante : la vente immobilière elle-même ! Retrouvez tous nos conseils à ce sujet dans l’article dédié.