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Servitudes en immobilier : définition et conséquences pour une vente

Parmi toutes les questions essentielles à vous poser avant une vente, il y a les problématiques relatives aux contraintes administratives. Parmi elles : les servitudes. Ces dernières peuvent impacter la valeur de votre bien, il est donc indispensable de savoir en amont de quoi il retourne. Qu’est-ce qu’une servitude en droit immobilier ? Quelle peut être son incidence sur votre vente immobilière à Dunkerque ? Faisons le point.

Servitude en droit immobilier : de quoi parle-t-on ?

Selon le Code civil, articles 637 et suivants, une servitude en droit immobilier est une contrainte imposée au propriétaire d’un bien, au profit du propriétaire d’un autre bien. Il y a trois possibilités de servitude : légale, naturelle ou conventionnelle (une convention a été signée entre les deux propriétaires).

Une servitude dure trente ans par défaut, à moins d’une durée différente établie par convention, ou à moins de perdre sa raison d’être entre-temps (comme suite à la destruction du logement soumis à cette servitude).

Le « fonds dominant » est le nom donné à celui qui profite de la servitude en droit immobilier. De son point de vue, la servitude est son autorisation d’utiliser une propriété ne lui appartenant pas. Le « fonds servant » est le propriétaire du bien soumis à cette servitude.

Les conséquences d’une servitude sur votre vente immobilière à Dunkerque

Une servitude est attachée au bien immobilier, pas à son propriétaire. En cas de vente immobilière à Dunkerque, la servitude est transférée avec la propriété. En conséquence :

  • Il faut informer les candidats à l’achat de la présence de servitude(s), ainsi que de leurs conditions, à mentionner également dans l’acte de vente.
  • Si servitude(s) il y a, elle(s) impacte(nt) des facteurs d’estimation, comme l’emplacement par exemple. Si une servitude naturelle ou légale pèse sur votre propriété, alors l’emplacement du logement peut perdre de sa valeur. Voici un exemple de servitude naturelle : une maison en pente devant supporter les écoulements d’eau pluviale. La zone ou le quartier a beau être côté, l’emplacement devient un défaut lors de forte pluie, et donc un handicap pour votre vente immobilière à Dunkerque.

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Les différents types de servitudes

En matière de servitude en droit immobilier, il existe différents types :

  • La servitude de passage. Il s’agit de l’autorisation de passer sur un terrain voisin pour accéder à sa propriété. Cette servitude existe quand aucune voie publique ne permet le passage. Si vous êtes le fonds servant, vous êtes responsable de l’entretien du passage. Impossible de s’opposer à cette servitude, mais vous pouvez demander à être indemnisé proportionnellement au dérangement subi.
  • La servitude de vue. Pour sauvegarder l’intimité des résidents, il existe des distances minimales à respecter entre les ouvertures des constructions (fenêtres, portes-fenêtres, velux, balcons et terrasses). C’est le cas, par exemple, entre deux immeubles accolés. Pour une vue droite, le minimum est de 1,90 m. Pour une vue en oblique, 60 cm.
  • La servitude publique. Si la propriété est le seul moyen d’accéder à un espace public (étang, etc.), la loi impose de laisser le passage.
  • La servitude naturelle. On a évoqué plus haut les eaux de pluie. De manière générale, la servitude naturelle est l’obligation de supporter les conséquences d’une situation naturelle, sur une maison en contrebas ou un appartement au niveau du sol.
  • La servitude de travaux. Elle s’obtient uniquement par convention signée. En temps de travaux chez lui, le voisin a le droit d’installer sur votre propriété un équipement (échelle ou échafaudage, d’où l’autre appellation de « tour d’échelle »). La convention doit être spécifique : nature des travaux, horaires, dates de début et de fin, zone occupée (elle ne doit pas dépasser 3,50 m au-delà du mur concerné par les travaux).

Vous voulez savoir si votre servitude en droit immobilier pourrait avoir un impact notable sur votre vente immobilière à Dunkerque ? N’hésitez à demander son avis à un agent immobilier !

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